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2021年民法典重新定义购房

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2021年民法典重新定义购房

发布日期:2021-01-29 10:35:33 点击:275

  相信在大部分国人的心中,“有房才有家”,买房早已成为每个家庭重中之重的大事。对普通家庭而言,买一套房,可能需要花上大半辈子的积蓄,所以对于居高不下的房价,2021年1月1日起施行的《民法典》,对房产买卖相关的法律进行了重大修改,将可能对房价、购房意愿,购房风险产生重大影响。

  新规变化一:抵押中房产,不用解押可直接过户

  按照之前规定,银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。但在2021年民法典新规施行后,在押房产可直接交易并过户,不需要缴清全款或提前征得银行同意。但此处需要注意的是,银行依然具有这套房子的抵押权,如果过户后不及时偿还银行贷款,银行依然有权申请处置这套房屋。

  根据《民法典》第406条规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

  抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

  抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

  2021年1月1日《民法典》施行后,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。

  抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

  而且如果抵押权人能够证明抵押财产转让,可能损害抵押权,可以请求抵押人将转让所得的价款,提前清偿债务,以此保护抵押权人的合法权益。

  因此温馨提醒,抵押权人设立抵押权或签订抵押合同时,也要注意明确是否同意抵押物进行转让的约定条款,避免后续造成纠纷损失.....

  新规变化二:中介费不能省

  根据新规规定,通过中介服务并获得了交易资源,如果逃单的话,中介有权起诉。以后,在房产交易中,想通过跳单省钱的,行不通了。

  《民法典》第965条规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

  新规变化三:无权处分合同有效

  根据《民法典》新规,因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的,买受人有权解除合同。当然,需要说明的是,这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人,与法拍房无关。

  无权处分,即没有处分权却处置了他人财产,如:出卖他人之物、出租他人之物、以他人财产设定抵押或其他权利负担、共有人未经其他共有人同意而处分共有财产等。无权处分行为既涉及到财产真正权利人的“静态利益”,还涉及到相对人交易秩序这一“动态利益”。现行的《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”这是我国立法首次确立了无权处分规则,但该规则一经诞生,就饱受争议。

  而明年即将施行的《民法典》将《合同法》中的上述第51条整条删除。只在《民法典》第579条明确保留相关规定:“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”

  可以这样理解,《民法典》这条新规改变了关于无权处分的效力规定,也默认了无权处分合同的效力。就是卖家因无权处分导致无法履行合同的情况下,买家可以选择与对方解除合同,同时依据合同约定追究无权处分人的违约责任,要求对方进行违约赔偿。新规变化四:买房前要查清楚房屋是否设立居住权

  居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的一个物权类型。

  带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租,居住权不得转让、继承。即使买家完成过户手续,手中拿着房产证,买到带有居住权的房子,也不能将居住权人赶走。需要直到居住权人死亡或约定的居住权期届满后,居住权才会灭失。

  根据《民法典》第368条规定:居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

  翻译过来就是:居住权需要以订立居住权合同,需要基于书面合同订立,向登记机构进行确认登记后取得,并非双方私下签了居住权合同就有效。未向登记机构进行登记备案的,哪怕人在房屋中一直居住,也不会凭时效长久取得居住权。

 

(营销部 郑鑫)